Compravendita di un immobile
Ecco delle utili informazioni per effettuare la compravendita di un immobile mediante un’agenzia immobiliare.
Difficoltà: Facile
Compravendita di un immobile tramite Agenzia
Per effettuare la compravendita di un immobile tramite un’agenzia immobiliare occorre, innanzitutto, assicurarsi che la persona con cui si è entrati in contatto sia un agente immobiliare iscritto nell’apposita sezione della Camera di Commercio. Inoltre, lo stesso agente immobiliare deve dare prova, su richiesta, di essere coperto da polizza assicurativa Rc a garanzia del cliente, così come previsto dall’art. 18 della legge 57/2001.
È bene sapere che per legge l’agente immobiliare è assoggettato alle norme antiriciclaggio per cui il cliente, nel momento in cui conferisce l’incarico ad una agenzia immobiliare, ha l’obbligo di fornire in forma scritta, oltre alle proprie generalità, anche i motivi per i quali si è rivolto all’agente (acquisto, vendita, locazione), così come disposto dall’art. 21 del D.lgs 231/07.
Questa dichiarazione non è necessaria quando si tratta di richiedere solo delle informazioni all’agenzia immobiliare.
Bisogna verificare poi che presso l’agenzia immobiliare vengano utilizzati, secondo quanto disposto dalla legge, solo i moduli depositati in Camera di Commercio. Al momento della sottoscrizione del contratto di incarico, la cui durata varia da 3 a 6 mesi, oppure della proposta immobiliare tutti i dettagli degli accordi tra le parti devono essere messi per iscritto. Inoltre, occorre sempre fare attenzione alle clausole penali e a quelle sul tacito rinnovo degli incarichi, nonché definire i termini di pagamento.
Nel caso in cui si renda necessario richiedere un mutuo, occorre far inserire un’apposita clausola sospensiva che vincola la validità del contratto che si sottoscrive alla effettiva concessione del finanziamento da parte della banca.
L’agenzia immobiliare deve provvedere alla valutazione del bene (con stima o perizia), alla massima pubblicità possibile dell’intenzione di vendere del cliente, se questi gli ha concesso l’esclusiva, o alla ricerca di una casa adatta alle esigenze dello stesso; inoltre deve raccogliere tutta la documentazione necessaria a concludere l’affare, compilare e consegnare le denunce di cessione del fabbricato, comunicare all’amministratore l’avvenuta vendita di un immobile, comunicare alla Pubblica Sicurezza l’avvenuta locazione, assistere il cliente nelle varie visure presso gli uffici tecnici, gli uffici finanziari e le Conservatorie dei registri immobiliari; verificare con l’amministratore l’esistenza di spese condominiali arretrate o quelle per interventi straordinari, registrare i contratti (proposte e preliminari di compravendita, contratti di locazione) presso l’Agenzia delle Entrate.
Per quanto riguarda la provvigione, questa è un diritto che spetta all’agenzia immobiliare solo se il mediatore è regolarmente iscritto presso la Camera di Commercio; essa deve sempre essere concordata in forma scritta. La provvigione deve essere corrisposta all’agente immobiliare solo alla conclusione dell’affare.
È sempre bene verificare i servizi compresi nella provvigione e quelli che, invece, ne sono esclusi e che, quindi, devono essere pagati a parte.
Relativamente alle spese di pubblicità, se il cliente conferisce all’agenzia immobiliare l’incarico in esclusiva, queste sono a carico del mediatore indipendentemente dal fatto che l’affare possa essere concluso. In assenza dell’esclusiva, invece, l’agenzia immobiliare può richiedere un rimborso spese anche se l’affare non verrà concluso: tuttavia, sia il rimborso che l’ammontare massimo devono essere specificati nel contratto e le spese sostenute devono essere opportunamente documentate.
Una cosa molto importante da non dimenticare è che l’eventuale caparra confirmatoria prevista nel contratto deve essere corrisposta a mezzo assegno non trasferibile intestato al venditore o locatore. Le somme versate dal cliente a titolo di acconto sul prezzo o sulla caparra non possono in alcun modo essere incassate dall’agente immobiliare, né a titolo di risarcimento danni, né in conto provvigione e quant’altro.
